Önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu madde 732 uyarınca paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren, paylı mülkiyet kurulduğunda doğan ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelen bir hak olarak nitelendirilir.Kurucu yenilik doğan haklardan olan önalım hakkının kullanılmasıyla yapılan önceki satışın aynı şartları ile yeni bir satış ilişkisi kurulur.
Bu hak yasal önalım hakkı ile sözleşmeden doğan önalım hakkı olmak üzere iki şekilde düzenlenmiştir.Yasal önalımdaki amaç paydaşlar arasına istenmeyen ya da tanınmayan kişilerin girmesini önlemek, taşınmaz mülkiyetini çok sayıda kişiye paylaştırmamak ve böylelikle ekonomik olmayan ve anlaşmazlıklara yol açabilecek paylı mülkiyet ilişkisini ortadan kaldırmaktır.Sözleşmeden doğan önalım hakkı da taşınmaz malikinin taşınmazı ileride satması ihtimalinin olması halinde taşınmazın istenmeyen kişilerin eline geçmesinin önlenmesi amacıyla düzenlenmiştir.İçeriğinin taraflarca kararlaştırılması mümkün olan işbu sözleşmenin geçerli olabilmesi yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilen bu hak şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir.
Türk Medeni Kanunu yapılan satışın, alıcı veya satıcıya diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğünü getirmiştir.Bununla birlikte paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda söz konusu olabilen önalım hakkının, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl içinde taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılması suretiyle kullanılması gerekmektedir.Zira hak düşürücü olan, mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulan bu süreler içinde dava hakkı kullanılmadığı takdirde önalım hakkı düşmektedir.
Günümüzde sıklıkla karşılaşılan ve önalım davalarının en çok sorun oluşturan kısmı bedelde muvazaadır.Tapu harçlarının düşük ödenmesi amacıyla satış bedeli gerçek satış bedelinden düşük ya da önalım hakkının önlenmesi amacıyla satış bedeli gerçek satış bedelinden yüksek gösterilebilmektedir.Taşınmazlara ilişkin bu tür hak kayıplarının önlenmesi için önalım hakkının kullanılma koşulları, satış bedelleri ve süreler oldukça önem arz etmektedir. Sevgilerimle..
Av. Gizem KALAY
